入驻前海

　　1990年的前海，没有大铲半岛，没有宝安区政府以南的陆地，没有沿江高速，更没有现在的前海深港现代服务业合作区，月亮湾大道和深圳西站也还没有“浮出水面”。而作为深圳最早开发的区域，蛇口片区目前也有不少地方来自填海。

　　横琴片区是一个岛，是澳门现有面积的3倍。但其实，其可用的土地并不多，因此，去年横琴就筹谋通过在南部“填海”，再造一个横琴，以突破未来横琴建设用地规模的“天花板”。

　　三大片区中面积最大的南沙，占地面积60平方公里土地，坐拥27.2平方公里待开发的处女地，因此向海要地的迫切性相对不高。不过，2012年获批的《广州南沙新区发展规划》，也对南沙围填海进行了明确，在不破坏海岸带、海域和海洋生态系统功能的前提下，对重大项目用海的围填海计划指标给予倾斜。南沙现阶段如果需要围填海，应该主要是为广州建设国际航运中心服务的。

　　前海：十几平方公里几乎全部填海而成

　　根据国务院批复，广东自贸区前海片区的实施范围，其面积约15平方公里。

　　前海本是深圳西岸蛇口以北靠近宝安区中心，面对珠江口伶仃洋的一片滩涂地。其用地并非自然形成，几乎全是填海而成。而填海的目的，当时是为了发展物流经济。

　　在前海现代深港服务业合作区成立前，据2003年出台的《深圳市近期建设规划（2003-2005）》，就提到前海要重点推进前海区域性物流中心的建设。2005年，时任南山区区长叶民辉也表示，前海是物流商务区，主要发展仓储等物流经济。

　　2006年，深圳致力建设物流枢纽城市。而由深圳市建筑工务署和招商局投资60亿元的前海物流园区填海工程也在此时正式拉开序幕，准备于5年内再造一个大于蛇口的填海区，并拟开发土地面积13.78万平方公里，作为发展物流业的储备用地。其中由市建筑工务署开发的建设范围为7.7平方公里，计划至2011年完工。

　　2010年，《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》发布，前海深港现代服务业合作区的定位最终确立。在土地支持政策方面，国家也鼓励前海在土地利用、开发模式等方面进行改革创新，并支持根据合作开发的需要，依法适当围填海用于发展建设。2012年，深圳市建筑工务署表示，前海填海工程进入收官阶段。

　　另外，作为深圳最早开发的区域，蛇口目前也有不少地方来自填海。1990年，蛇口还只是一片具雏形的城区，蛇口的象征———“女娲补天”雕像还在海中，栈桥与陆地的连接处，则是停在海中的明华轮。而到了2014年，“女娲补天”雕像早已“登陆”，明华轮则被海上世界“围困”在一小片陆上的湖中。

　　从区域面积来说，深圳前海蛇口片区加起来只有28.2平方公里，比南沙片区、横琴片区的面积要小得多，所以在广东自贸区3片区中，其最有可能出现用地紧张的问题。因此，去年11月，前海蛇口片区在制定综合规划时，就考虑过规划扩容的问题，把周边南山、宝安的重点区域纳入到规划中，作为统筹范围。

　　另外，由于前海片区的土地整备、航空限高问题暂未完全解决，在某种程度上也限制了前海的土地开发进度。根据前海的最新通报，深圳市委书记马兴瑞、市长许勤定期召开领导小组会议，亲自部署推动自贸区工作，协调解决航空限高等“拦路虎”问题。前海管理局与招商局集团、深国际也签订了土地整备的合作框架协议，与中集达成了土地整备的共识。

　　横琴：“填”多一个自贸区解未来之渴

　　在横琴规划展厅，正中摆放着一个巨大的横琴岛规划模型，从模型上可以看到，在横琴岛的南部，比目前多出一大片的陆地，这就是横琴规划中的填海造地区。

　　横琴管委会主任牛敬表示，目前国务院已通过了横琴南部填海海洋功能区划的调整，允许横琴在南部科学地填海27.9平方公里。现在正在通过专家评审、海洋环评的评估，在上报国家海洋局批准后，将会公布横琴南部填海的范围、大小、形状等，届时将有一个基本明确的方案，来解决横琴长远发展的土地需要。

　　在横琴南部填海计划，早在横琴被列为国家级高新区的时候就开始了。去年底，《珠海经济特区促进中国（广东）自由贸易试验区珠海横琴新区片区建设办法》正式施行，该《办法》在第二章第八条首次明确提出：以横琴新区城市规划为依据，落实横琴片区建设用地规模。支持横琴片区科学围填海，用于横琴片区发展及其配套设施建设。本市土地利用年度计划指标优先安排横琴片区。

　　横琴片区为何要通过围填海来再造用地？横琴岛由大、小横琴山和中间的中心沟组成，总面积为106.46平方公里，是澳门现有面积的3倍。但其实，横琴可用的土地并不多，且分布在中心沟和两座山脚周围的地带上。

　　横琴的定位是澳门经济适度多元化的平台，对澳合作是其产业发展的重中之重。去年横琴被列为自贸区后，澳门的资本争相抢滩横琴。对于澳门大鳄们对用地的渴望，虽然牛敬表示，横琴对港澳企业的发展无用地的限制，关键要看项目，好的项目肯定会有足够的用地支持，横琴也有足够的土地支持项目的发展。

　　但从横琴的规划来看，横琴全岛74%的土地，包括山体、湿地、滩涂、红树林，全部被列入限建区和禁建区。也就是说，只有26%的面积，即28平方公里土地，才是规定的建设用地。去年4月23日，横琴自贸区正式挂牌，自贸区的范围为28平方公里，也就是说，整个横琴都属自贸区，也只有28平方公里可用于开发建议。未来随着自贸区的发展，土地规模或将成为“瓶颈”。

　　如果在南部填海造地27.9平方公里，虽然只有全岛范围的1/3不到，但已相当于全部建设用地的面积，可以说，这个计划相当于“再造”一个横琴自贸区。

　　而填海造地的方式，被各界认为是低投入高回报的工程。而且，以当下横琴紧张的土地资源、“寸土寸金”的地价而言，填海带来的经济效益更是难以估算。这其中一块面积为48公顷的填海区，填海计划总投资为55027万元，若按这一成本换算的话，每平方米只要1000多元。再看近期拍卖出去的横琴地块，住宅地每平方米楼面地价已达一两万元。两者相差数十倍之多。

　　除了横琴，珠海还将在其他地方填海造地，根据相关规划，到2020年，珠海要围填海造地16758公顷。围填海的主要区域，是磨刀门-黄茅海及周边海域和万山群岛及其周围海域一带。此外，珠海市政府还将在黄茅岛填海区、横琴岛填海区、港珠澳大桥项目填海区、大杧岛-荷包岛填海区、大平湾填海区等区域，安排围填海重点项目10个。

　　南沙：可开发面积最多向海要地不迫切

　　南沙自贸片区总面积60平方公里，占广东自贸区总面积的超过一半，是三大片区中面积最大的一个。自广东自贸区获批以来，学界、媒体总喜欢把南沙、前海蛇口、横琴三个片区进行比较，但无论是放在何种背景下去讨论，南沙自贸片区的土地面积较大是普遍认同的一个发展优势。

　　南沙的土地建设开发情况如何？去年4月广东自贸区挂牌时，广州市规划局南沙分局公布过的一组数据可供参考。数据显示，南沙新区总面积803平方公里，陆域580平方公里，水域223平方公里。自贸区总用地面积约60平方公里，其中功能性建设用地约37.74平方公里，占比62.9%，主要为商业、办公、居住、工业、港口物流及其他配套设施用地，其余为道路、绿地、水域等用地。在自贸区这37.74平方公里可开发土地中，商业、办公用地共9平方公里，占比最大，有23.8%；居住用地共6.1平方公里，占比16.1%；工业用地共4.8平方公里，占比12.7%；物流港口用地共13.6平方公里；其他配套设施用地只有11.4%.

　　截至挂牌时，南沙自贸片区上述5类功能用地，可开发的土地共有37.74平方公里，尚有27.2平方公里待开发，占比超过7成。换言之，在挂牌之时，南沙自贸片区的可开发土地几乎与前海蛇口片区或横琴片区的总面积相当。

　　一位曾参与过南沙城市规划工作的政府人士表示，对于南沙自贸片区而言，总面积大当然是一个优势，但更重要的是可开发面积占比高，其中南沙枢纽、庆盛枢纽区块土地更是几乎相当于“处女地”，土地收储的难度较低、规划实施的障碍较少。

　　该人士认为，国家对建设用地指标抓得比较严，现阶段南沙的新增用地主要向重点项目倾斜。

　　半个多月前，广州市“两会”上，广州市委常委、南沙区委书记丁红都就曾提到南沙对打造国际航运中心的重视，“过去四年来，南沙平均每年转让土地2.8平方公里，其中60%用于港口建设；国务院新批的60平方公里建设用地指标，我们自己1平方米也没有用。”

　　未来，面朝大海的南沙会否加大向海“要地”的力度？

　　2012年，广州市政府已经出台了《广州市城乡统筹土地管理制度创新试点方案的实施意见》，允许在南沙新区探索创新围填海造地管理的模式和机制，于2013年6月完成。而在同年获批的《广州南沙新区发展规划》中，也对南沙围填海进行了明确，即在不破坏海岸带、海域和海洋生态系统功能的前提下，严格执行围填海计划，统筹海岛保护、开发与建设，对重大项目用海的围填海计划指标给予倾斜。

　　该政府人士分析认为，南沙目前向海要地的迫切性并不高，现阶段的围填海应该主要是为广州国际航运中心建设服务的。